課程大綱與流程總覽
【課程大綱】
- 1. 不動產移轉的三種方式：贈與（有贈與稅）、買賣（有財產交易所得稅/房地合一稅）、繼承（免土增稅）。
- 2. 不動產相關稅法：了解舊制財交稅、新制房地合一稅分界點（105年1月1日），及「一生一次」與「一生一屋」土增稅優惠。
- 3. 遺贈稅法第17條第9款 (額外負擔)：當不動產透過「繼承」移轉時，若房屋帶有貸款債務，可從遺產總額中扣除，達極大節稅效果。
【課程流程】
- 📍 前導課程：志強引導師梳理不動產脈絡，以「白雪公主與小矮人」家庭結構切入，提醒注意資金來源與給予方式。
- 📍 稅務解析：芳玉老師解析房地合一與豪宅稅（新北逾4000萬/台北逾6000萬），及為何繼承房產賣出會面臨高稅負。
- 📍 案例一 (賣舊換保單房貸)：建議媽媽賣老公寓拿現金付女兒新房頭款，剩餘資金搭理財房貸買保單作退休金。
- 📍 案例二 (未成年子女)：43歲老闆幫10歲子準備買房金，避開未成年高存款查稅，改以每年贈與買保單建乾淨金流。
- 📍 案例三 (避免共有產權)：阻擋一屋兩女共有，建議賣屋後各買套房收租，租金繳房貸並規劃保單。
* 註：原定第四、五個案例（額外負擔與二親等買賣）因時間關係，部分移至第三天詳細解說。
一、引導商機的三大破冰金句
我們不是代書或房仲，我們是壽險業務員。在客戶面前，除了堅守「前三次不談保險」的原則，更要透過故事與背景去探詢客戶的心願。用這三個金句，精準切入傳承痛點：
Q1
「這間房子是登記
在誰的名下？」
Q2
「未來這房子想
留給哪個孩子？」
Q3
「您打算『用什麼方式』
給他？」
二、不動產移轉與稅務防雷解析
| 移轉方式 | 土增稅 | 所得稅 (房地合一/財交稅) | 遺產稅 / 贈與稅 |
|---|---|---|---|
| 買賣 | 需繳納 (可善用「一生一次/一生一屋」自用住宅優惠) |
有賺錢需繳交財交稅(舊制)或房地合一稅(新制) | - |
| 贈與 | 較高 (無自用優惠) |
未來賣房時成本極低(依現值)，需繳極高房地合一稅，留下稅務炸彈 | 需繳贈與稅 |
| 繼承 | 免繳土增稅 | 未來賣房可扣除「額外負擔(房貸)」節稅 | 繳遺產稅 (有高額免稅額度與房貸抵扣) |
新制與小豪宅地雷
- 105年1月1日：新舊制分界點。受贈或繼承新制房產，未來賣出時成本極低，將面臨最高 45% 的房地合一稅。
- 豪宅稅門檻：別以為舊制免稅，若達到豪宅標準（如新北逾4000萬、台北逾6000萬），將依特殊比例併入綜所稅，稅負極重。
破解：額外負擔與一生一次
- 額外負擔：遺贈稅法17條9款。若房屋帶房貸進入「繼承」，未來賣屋時可將房貸作為「額外負擔」抵稅。（不適用贈與）。
- 一生一次：土增稅10%優惠。建議長輩自己賣房套現，再將資金贈與子女買新房。
三、實戰案例深度解析
案例一：老公寓賣舊換新，搭配房貸與保單
📝 客戶盲點：
媽媽想將老公寓「贈與」給在國外的女兒。但女兒未來勢必會賣掉這間舊房。
💡 顧問拆解：
若直接贈與，未來女兒賣房將面臨鉅額房地合一稅，且媽媽也浪費了「一生一次」的土增稅優惠。
🎯 成交規劃：
建議媽媽自己賣舊房（享土增稅優惠），拿出現金幫女兒付新房的「頭期款」。剩下的資金運用「理財型房貸」概念，搭配收租繳息，並將大筆餘裕資金規劃成長年期保單，為女兒創造千萬退休金。
案例二：商圈老闆的未成年子女傳承
📝 客戶盲點：
43歲老闆滿手現金，想幫10歲兒子準備未來買房的資金，卻不知如何存放。
💡 顧問拆解：
警告老闆：未滿25歲存款逾500萬（或30歲以下逾1000萬），將被國稅局列為必查對象。急著匯大筆現金給未成年子女，容易引發查稅地雷。
🎯 成交規劃：
改以每年免稅額贈與，購買「保單」。保單相對低調，不易成為查稅目標，且未來保單解約時，有極端明確、合法的金流證明，是最乾淨的買房頭期款來源。
案例三：避免兩女共有產權的糾紛
📝 客戶盲點：
客戶想把一間收租房直接「共同贈與」給兩個女兒。
💡 顧問拆解：
極力阻擋產權共有！女兒未來各自婚嫁成家後，對房產的處置意見必定分歧，共有產權不僅難以買賣，更易引發手足反目。
🎯 成交規劃：
建議客戶賣掉該房產，將資金一分為二，為兩個女兒「各買一間小套房」。新套房繼續收租，用租金繳房貸，剩餘的現金餘額再為女兒們規劃儲蓄保單，創造「有房又有保單老本」的雙贏結局。